10.6.1 Rådmannens tilrådning
Stavanger boligbygg KF har utarbeidet forslag til årsbudsjett 2020 og handlings- og økonomiplan 2020-2023. Foretakets styre behandlet budsjettforslaget den 14. august 2019. Det vises til kapittel 10.6.2 for en nærmere redegjørelse for budsjettforslaget og styrets vedtak.
Driftsbudsjett
Foretaket har budsjettert med driftsinntekter på om lag kr 261 mill. i 2020, som i all hovedsak består av leieinntekter. Det er lagt opp til en netto vekst i leieinntektene på kr 5,8 mill. Veksten er knyttet til årlig indeksregulering av leienivå, volumendringer ved etableringen av nye Stavanger kommune (om lag 100 boliger), justering av leienivå på inntil 15 % (jf. bystyresak 68/19), samt reduksjon som følge av omlegging av rutiner for fakturering av A-konto strøm. Foretaket har videre lagt til grunn årlige overføringer fra kommunekassen på kr 14,6 mill. i 2020, med videre stigning til kr 28,5 mill. i 2023. Overføringene avregnes mot eieruttak som i 2020 utgjør kr 6,7 mill.
Foreslåtte overføringer fra kommunekassen omfatter bl.a. såkalt negativ leie som er beregnet til kr 2,7 mill. i 2020, med videre økning til kr 16,6 mill. i 2023. Beregning av negativ leie ved innfasingen av nye investeringsprosjekter, tar utgangspunkt i differansen mellom leieinntekter og kostnader knyttet til boligmassen (kapitalkostnader og FDVU-kostnader). Overføringene omfatter videre kr 6 mill. hvert år i planperioden som er ment å dekke kostnader knyttet til skadeverk, tapsført leie, brannskader o.l. Overføringene omfatter også årlig leie på kr 2,9 mill. knyttet til personalbaser (kontorer, møterom mv.) disponert av Helse og velferd i bofelleskap. Overføringene omfatter i tillegg kr 3 mill. årlig som skal finansiering av 4 stillinger, hvorav 3 stillinger for å ivareta om lag 220 rehabiliteringsboliger knyttet til Miljøtjenesten og 1 ny boveileder knyttet til etableringen av nye Stavanger kommune.
Foretaket har budsjettert med driftskostnader på om lag 236 mill. i 2020. Leietapet antas økt med kr 2,5 mill. i 2020 som følge av volumendringer i forbindelse med etableringen av nye Stavanger kommune. Det er videre lagt til grunn forannevnt økning i lønnsbudsjettet tilsvarende 4 nye stillinger. Driftskostnadene foreslås også økt med kr 1,8 mill. i 2020, og videre stigende til kr 4,8 mill. i 2023, knyttet til indeksregulering, økte FDV-kostnader ved etableringen av nye Stavanger kommune, samt reduksjon i utgifter til A-konto strøm (strøm faktureres ikke lengre via husleien).
Investeringsbudsjettet
Foretaket har lagt til grunn en investeringsramme på kr 325 mill. i planperioden. Samlet låneopptak i planperioden er på kr 265,7 mill., hvorav kr 37,6 mill. i 2020. Det vil foretas låneopptak i bykassen for videre utlån til foretaket. Det foreslås videre en investeringsramme for etablererboliger på kr 339,8 mill. i planperioden, med tilhørende låneopptak på kr 319,1 mill. Det vises til kapittel 10.6.2. for en omtale av det enkelte investeringsprosjekt.
Foretaket legger til grunn en egen finansieringsordning for etablererboligprosjekter for å unngå at prosjektene gir en resultateffekt i driftsbudsjettet og således påvirker vedlikeholdsmidlene for kommunale boliger. Foretaket foreslår å videreføre ordningen der bykassen skal yte et avdragsfritt lån i byggeperioden, som tilbakebetales ved salg av boligene. Det beregnes renter, men disse vil aktiveres og vil dermed ikke gi resultateffekt for foretaket.
Rådmannens tilrådning
Stavanger bystyre vedtok den 13. juni 2016 å etablere Stavanger boligbygg KF (sak 94/16 og 97/16). Det ble i den forbindelse opprettet et langsiktig mellomværende (lån på kr 700 mill.) mellom bykassen og foretaket, som reflekterte anleggsmidlene som ble overdratt til foretaket ved etableringen. Renten er basert på tremåneders pengemarkedsrente med et påslag på 2 prosentpoeng. Avdragstiden er 30 år. Renter og avdrag knyttet til det langsiktige mellomværende er beregnet til kr 46,5 mill. i 2020, kr 45,5 mill. i 2021, kr 44,3 mill. i 2022 og kr 42,9 mill. i 2023.
For å redusere de budsjettmessige konsekvensene av foretaksetableringen for bykassen, ble det også lagt opp til en årlig tilbakeføring til kommunekassen. I handlings- og økonomiplan 2019-2022 er det lagt til grunn en tilbakeføring på kr 11,4 mill. i 2019 og kr 6,7 mill. de øvrige årene i planperioden. Det ble i tillegg vedtatt en ekstraordinær tilbakeføring på kr 5 mill. i 2019. Rådmannen tilrår å videreføre planlagt årlig tilbakeføring på kr 6,7 mill. i kommende planperiode.
Bystyret behandlet den 17.06.2019 sak 68/19 – Stavanger boligbygg KF – Forvaltning av boligmassen. I den aktuelle saken ble det lagt opp til at det skulle foretas en samlet gjennomgang av budsjettforutsetningene for foretaket ved utarbeidelsen av forslag til handlings- og økonomiplan 2020-2023. Bystyret ba i den forbindelse om at endelig sak om prinsipper for justering av leie for kommunale boliger, fremmes for nytt kommunestyre tidlig i 2020. Prinsippene kan da gjøres gjeldende for alle kommunale boliger i nye Stavanger kommune.
Budsjettforutsetningene omtalt i sak 68/19 omfattet bl.a. negativ leie. Rådmannen tilrår at foretaket kompenseres for negativ leie med utgangspunkt i middels Holte-sats. Det er lagt til grunn høy sats i foretakets budsjettforslag. Det anvendes imidlertid middels Holte-sats ved beregning av driftskonsekvenser av investeringer i kommunekassen, og det kan følgelig være naturlig å harmonisere beregningsgrunnlagene. Negativ leie er beregnet til kr 2,6 mill. i 2020, med videre stigning til kr 15,0 mill. i 2023. Rådmannen foreslår at det i den kommende saken om prinsipper for justering av leie, tas stilling til hvorvidt lån og tilhørende kapitalkostnader skal bli værende i kommunekassen. Dette vil redusere behovet for å kompensere foretaket for negativ leie.
Rådmannen tilrår også at forvaltningen av om lag 220 rehabiliteringsboliger overføres til foretaket i 2020. Det er i den forbindelse lagt til grunn kompensasjon for lønnsutgifter på kr 1,35 mill. (2 nye stillinger), samt at lønnsmidler for en tredje stilling overføres fra Helse og velferd til foretaket sammen med boligene i 2020. Finansieringen tilpasses tidspunkt for overdragelse av rehabiliteringsboligene. Det foreslås videre at foretaket kompenseres med kr 2,9 mill. knyttet til leie av personalbaser mv. og kr 2 mill. knyttet skadeverk, tapsført leie mv. Dette innebærer en styrking av foretakets budsjett på kr 8,85 mill. i 2020, med videre stigning til kr 21,25 mill. i 2023, som avregnes mot overføring til kommunekassen på kr 6,7 mill.
For å sikre et bærekraftig investeringsnivå for Stavanger kommune som konsern, tilrår rådmannen å redusere årlige kjøp av boliger fra kr 30 mill. til kr 15 mill. i kommende planperiode. Kommunekassen vil samtidig dekke årlige avdrag på mellom kr 2,3 mill. og kr 8,1 mill. knyttet til etablererboliger.
Forslag til vedtak
1. Årsbudsjett 2020 for Stavanger boligbygg KF godkjennes i samsvar med rådmannens anførsler.
2. Økonomiplan for perioden 2020-2023 anses som retningsgivende for den videre drift.
10.6.2 Forslag til årsbudsjett 2020 og handlings- og økonomiplan 2020-2023
1. Formål og oppgaver
Stavanger boligbygg KF skal være et sentralt verktøy i Stavanger kommunens boligpolitikk. Foretaket vil stimulere til utvikling av nye konsepter som kan sikre at ulike målgrupper vil kunne skaffe seg en selveid bolig til en lavere pris enn markedspris.
Rammene for virksomheten vil følgelig fastsettes i ulike kommunale planer og strategier, herunder kommuneplanen, handlings- og økonomiplaner, boligsosial handlingsplan og vedlikeholds strategi for bygg og uteområder. Visjonen for det boligsosiale arbeidet i Stavanger kommune er at «alle skal kunne disponere en god bolig i et godt bomiljø».
Stavanger boligbygg KF ble vedtatt etablert i bystyret fra 1. juli 2016 som et kommunalt foretak under Stavanger kommune med hjemmel i kommunelovens kapittel 11.
Foretakets strategiske mål er tydelig definert i dokumentet Eierstrategi for Stavanger bolig KF, vedtatt av bystyret 9.mai.2016. Der kommer det tydelig fram at foretaket skal:
- eie den kommunale boligmassen
- ha ansvar for forvaltning, drift og vedlikehold av de kommunale boligene
- stille boligene til disposisjon for helse og velferd (Boligkontoret som tildeler boligene)
- ha ansvar for utvikling av den kommunale boligmassen
- være en profesjonell forvalter og byggherre, herunder sikre realkapitalen gjennom verdibevarende vedlikehold
- ha ansvar for at det etter behov bygges selvbygger-/etablererboliger og utleieboliger- både til vanskeligstilte og andre
- være et sosialt virkemiddel for å framskaffe boliger til målgruppen som kommunen til enhver tid ønsker å tilgodese med et tilbud om bolig
- inngå leiekontrakt med den enkelte leieboer
- sammen med Boligkontoret utgjøre kommunens boligsosiale tilbud
- være kommunens kompetanseenhet innenfor offentlig boligforvaltning bl.a. gjennom plan-, strategisk- og innovasjonsarbeid
- drives etter forretningsmessige prinsipper
- innenfor sitt ansvarsområde bidra til å realisere mål fastsatt av bystyret i ulike kommunale planer og strategier
2. Styre og administrasjon
Foretakets styre består av seks medlemmer, fem folkevalgte og en representant valgt av ansatte. Av disse er det fire menn og to kvinner. De folkevalgte styremedlemmene har personlige varamedlemmer.
Ved utgangen av 2018 hadde Stavanger boligbygg KF 16 ansatte, 6 kvinner og 10 menn. I tillegg kjøper foretaket noen administrative tjenester av kommunen i henhold til egne tjenesteavtaler. Dette gjelder blant annet regnskap, revisjon, IT, bedriftshelsetjeneste o.l.
3. Mål og prioriteringer 2020-2023
Stavanger boligbygg KF følger opp satsingsområder og mål for nye Stavanger kommune. Denne handlings- og økonomiplanen synliggjør konkrete tiltak som er med på å støtte opp vedtatte satsingsområder: gode hverdagsliv, grønn spydspiss og regionsmotor.
Under satsingsområde gode hverdagsliv inngår blant annet tiltakene som fremmer helse og livskvalitet, utdanning, bærekraftig by og aktivt lokalmiljø.
Et godt botilbud er viktig for trivsel, helse og arbeidsmiljø, men handler også om identitet, mental- og økonomisk trygghet. Kommunale boliger huser en del barnefamilier, og kommunens satsing mot økende ulikheter og barnefattigdom både når det gjelder forebygging og kompenserende tiltak bør også ses opp mot botilbud til familieboliger som er en grunnmur i barnas oppvekst.
Som boligforvalter har foretaket stor oppmerksomhet på tilstandskarlegging av kommunal boligmasse og utarbeidelse av både langsiktige og kortsiktige vedlikeholdsplaner. Dette med hensyn for å gi et godt botilbud til kommunens innbyggere, sikre realkapitalen gjennom verdibevarende vedlikehold og for at leie i kommunale boliger skal gjenspille boligens standard.
Det jobbes aktivt for å ivareta gode bo- og nærmiljø, i henhold til føringer gitt i boligsosial handlingsplan. Her inngår tiltakene som uttynning av boligmassen i enkelte bydeler og erstatning av den, omdisponering og ombygging av noen boliger, vurdering av ulike tiltak med bomiljøutfordringer, herunder vedlikehold og oppgradering av bygningsmasse og uteområder, oppfølging og omdefinering av målgruppe.
Realisering av overnevnte tiltak og vedlikeholdsplaner henger nøye sammen med foretakets økonomiske handlingsrom, og prioriteres ut ifra det.
Satsingsområdet regionsmotor innebærer at det skal være attraktivt å etablere og drive næringsvirksomhet i regionen og det skal utvikles nye næringer.
Foretaket har ikke en direkte rolle i næringsutvikling, men støtter opp næringsutviklingen gjennom styrking av det boligpolitiske arbeidet ved å sikre at unge attraktive arbeidstakere og barnefamilier velger å bosette seg i Stavanger. Dette ivaretas gjennom utvikling av nye boligkonsepter, samt tilpassing av dagens tildelingskriterier for etablererboliger, og «mixed housing»- konseptet. Disse tiltakene vil muliggjøre at kommunen kan tilby et bredt og godt boligtilbud for alle, og gjøre det lettere for etablering og utvikling av næringsvirksomhet. Det planlegges «mixed housing» – prosjekt på Teknikkentomten med både kommunale bofelleskap og rimelige boliger for nyetablerere, familier og seniorer.
Satsingsområdet grønn spydspiss ivaretas ved utvidelse av grøntarealer primært gjennom utvikling av nye boligkonsepter.
4. Økonomi – rammer og mål
Stavanger boligbygg KF ble etablert med formål om å være et sentralt verktøy i Stavanger kommunens boligpolitikk. Foretaket skal stå for en bedre og mer forsvarlig forvaltning av kommunens utleieboliger, samt stimulere til utvikling av nye boligkonsepter.
For å nå bystyrets målsetninger er det avgjørende å ha en et handlingsrom og en budsjettmodell som støtter opp bystyrets intensjon. I tidligere budsjettfremleggelser, tertialer og egne saker er det påpekt flere svakheter i dagens budsjettmodell med målsetning om å foreta nødvendige tilpasninger.
Bystyret vedtok i sak 68/19 at kommunen skal bære økonomiske forpliktelser for utbyggingsprosjekter som kommunen bestiller og som ikke bærer seg selv gjennom husleie fra beboere. Saken omtalte også andre økonomiske forhold mellom kommunen og foretaket som medfører betydelige kostnader og inntektstap som foretaket selv ikke har mulighet å påvirke. For at foretaket skal ha et forutsigbart budsjett og god økonomistyring forutsettes det en endelig avklaring av disse økonomiske forholdene mellom bykassen og foretaket i denne handlings- og økonomiplanen og at økonomisk ansvar for kostnader plasseres til den som har påvirkningsmulighet.
5. Driftsbudsjett
Foretakets driftsinntekter består i all hovedsak av leieinntekter. I 2020 er det budsjettert med kr 261,1 mill. i driftsinntekter, med forutsetninger som omtales under punkt 5.1 og 5.2. Mye av leieinntektene er bundet til betaling av faste utgifter som husleie til borettslag, forsikring, serviceavtaler, strøm, eiendomsavgifter, lønnsutgifter, kapitalkostnader knyttet til låneopptak og langsiktig mellomværende mellom bykassen og foretaket, o.a. Det foreslås å fjerne eierutbytte i form av overføring til kommunen, mens det vil fortsatt bli utbetalt utbytte i form av 2 prosentpoeng rentepåslag knyttet til langsiktig mellomværende lån mellom kommunen og foretaket.
Korrigert for budsjettjusteringer omtalt i punkt 5.1-5.6 og fratrukket de faste kostnader, utgjør foretakets disponible midler om lag kr 80,9 mill. Dersom det justeres for forventede kostnader relatert til inn -og utflytting, samt straks vedlikehold basert på erfaringstall gjenstår det om lag kr 30,9 mill. til planlagt vedlikehold i 2020. Dette er lite i forhold til det faktiske vedlikeholdsbehovet og ikke minst med tanke på eksponentiell økning av vedlikeholdsetterslepet med tiden. Foretaket har utarbeidet en vedlikeholdsplan for 2018-2021 som er behandlet i styret den 30. mai. 2018. Planen viser blant annet en oversikt over eiendommer som har størst rehabiliteringsbehov. Rehabiliteringsarbeidet beløper seg til ca. kr 245 mill. over en 6 års periode, som innebærer et årlig verdibevarende vedlikeholdsbehov på ca. kr 40 mill.
Fra og med budsjettåret 2020 vil foretakets eiendomsportefølje være økt med om lag 100 boliger som følge av etablering av nye Stavanger kommune.
Driftsbudsjettet som legges fram tar utgangspunktet i gjeldende handlings- og økonomiplan med endringer som omtales i punkt 5.1 – 5.6 under.
5.1 Fjorårets budsjetterte leieinntekter var på kr 242,8 mill. I tillegg til en innarbeidet årlig konsumprisregulering på kr 1 mill., foreslås leieinntekter økt med totalt kr 4,8 mill. årlig i planperioden. Økningen er relatert til volumøkning som følge av etablering av nye Stavanger kommune (kr 4,8 mill. med tilsvarende utgiftspost til forvaltning, drift og vedlikehold), justering inntil 15 % i påvente av endelig avklaring om prinsipper for justering av leie for kommunale boliger (kr 4 mill.), samt en reduksjon på kr 4 mill. som følge av omleggingsrutiner for fakturering av A-konto strøm (med tilsvarende reduksjon på utgiftssiden). Sak om prinsipper for leiejustering legges fram til politisk behandling på nyåret.
5.2 Bystytet vedtok i sak 68/19 at kommunen skal bære økonomiske forpliktelser for utbyggingsprosjekter som kommunen bestiller og som ikke bærer seg selv gjennom husleie fra beboere, såkalt negativ leie. Saken omtalte også andre økonomiske forhold mellom kommunen og foretaket som forutsettes dekket i denne handlings- og økonomiplanen. Det er budsjettert en samlet overføring fra kommunen for inndekning av disse utgifter med kr 14,6 mill. i 2020 som vist i tabell under.
Overføring fra kommunen
| Linje | Tiltak | Budsjett 2020 | Budsjett 2021 | Budsjett 2022 | Budsjett 2023 |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Negativ leie | 2 700 | 5 200 | 11 000 | 16 600 |
| 2 | Skade på bolig/manglende betaling | 6 000 | 6 000 | 6 000 | 6 000 |
| 3 | Leie av personalbaser Helse og velferd | 2 900 | 2 900 | 2 900 | 2 900 |
| 4 | Nye stillinger | 3 000 | 3 000 | 3 000 | 3 000 |
| Overføring fra kommunen | 14 600 | 17 100 | 22 900 | 28 500 |
5.2.1 Basert på vedtatte investeringsprosjekter bestilt fra kommunen er det beregnet en årlig kostnad knyttet til utbyggingsprosjektene. Beregningen tar utgangspunkt i kapital-, forvaltnings-, drifts-, vedlikeholds- og utviklingskostnader fratrukket leieinntekter som prosjektene vil generere. Beregnet negativ leie utgjør kr 2,7 mill. i 2020 og vil øke til kr 16,6 mill. i slutten av perioden. Av negativ leie i 2020 på kr 2,7 mill. utgjør kapitalkostnader kr 2,4 som øker til kr 13,8 mill. i 2023 som følge av låneopptak knyttet til investeringsprosjekter. Siden det er innarbeidet et årlig eierutbytte til kommunen på kr 6,7 mill. vil overføringer fra bykassen utgjøre differansen mellom innarbeidet utbytte og tallgrunnlaget som framkommer i tabell over. Det vises til avsnitt om investeringer og tabell 6.1 som viser investeringsprosjekter og låneopptak i perioden.
5.2.2 Tidligere ble det foreslått å innføre depositum som en økonomisk sikkerhet for ubetalt leie og skader på bolig. For å unngå en del administrativt arbeid som innføring av depositum vil innebære, foreslås det å opprette en budsjettpost istedenfor som skal disponeres til det samme formålet. I løpet av fjoråret påløpte det om lag kr 5,9 mill. i utgifter knyttet til skadeverk, tapsført husleie, rengjøring og utrydding, bort kjøring av diverse innbo/restavfall etter utflytting, utkastelser, brannskader ol. Det foreslås å innarbeide en årlig budsjettpost på kr 6 mill. til formålet.
5.2.3 Helse og velferd disponerer kontorer og møteroms arealer i tilknytting til foretakets eiendommer, blant annet bofellesskap. Det betales ikke leie for denne bruken, mens foretaket har økonomiske forpliktelser knyttet til arealene i form av kapitalkostnader, forvaltning, drift og vedlikeholdsutgifter. Det legges til grunn at foretaket ikke skal ha økonomisk belastning for disse arealene, på lik linje med negativ leie relatert til nye prosjekter. For å slippe internfakturering knyttet til leie av personalbaser foreslås det å ivareta dette i form av overføring fra kommunen.
5.2.4 I henhold til bystyrets vedtekter ved foretakets etablering skal foretaket blant annet eie, drifte, forvalte og utvikle den kommunale boligmassen og drive etter forretningsmessige prinsipper.
I etableringsåret overtok boligforetaket alle ordinære boliger som ble forvaltet av Stavanger eiendom, med unntak av om lag 220 rehabiliteringsboliger tilknyttet miljøtjenesten i kommunen. Miljøtjenesten har vært et mellomledd mellom boligforetaket og leietakere, mens leieinntekter og driftsutgifter knyttet til rehabiliteringsboliger har tilhørt boligforetaket.
Det foreslås at alle oppgaver relatert til disse boligene overføres til foretaket fra 1.januar 2019 under forutsetning av at lønnsbudsjettet styrkes med kr 2 mill., tilsvarende tre stillinger. Stillingene er tiltenkt disponert til kontraktoppfølging og boveiledning av leietakere. Videre forutsettes det at kommunen ansvarlig gjøres for en eventuell dekning av ubetalte fordringer.
I tillegg foreslås det innarbeidet en ny boveilederstilling som følge av økning av forvaltningsportefølje knyttet til nye Stavanger kommune.
I dag ligger det budsjettmidler i kommunen til håndtering av deler av disse oppgavene, slik at foreslått endring vil ha en lavere økonomisk effekt i kommunen enn kr 3 mill. som foretakets budsjett foreslås styrket med.
5.3 Boligbygg har ansvar for at det etter behov bygges utleieboliger. Helse og velferd kartlegger utbyggingsbehov for de ulike målgruppene og boligforetaket realiserer prosjekter iht bestillingen. Ved realisering av et bofellesskap får helse og velferd tildelingsansvar for boligene. Boligforetaket får et økonomisk tap i form av manglende leieinntekter i perioder disse boligene ikke er utleid. Foretaket har i dag ingen muligheter til å påvirke / reduserer dette tapet. Dermed foreslås at Helse og velferd overtar økonomiske konsekvenser når bofellesskapene ikke er leid ut innen rimelig tid. Helse og velferd anmodes om å ikke la leilighetene stå tomme og på den måten bidra til å redusere leietape. Det forutsettes at foretaket fakturere leie til Helse og velferd for bofellesskapene som står tomme i mer enn tre måneder.
5.4 Økning av antall boliger i porteføljen kombinert med høyere leiepris vil medføre økt leietap. Leietapet anslås økt med kr 2,5 mill. årlig.
5.5 Lønnsbudsjett foreslås økt med kr 3 mill. i planperioden tilsvarende 4 stillinger. Tre av stillingene er tiltenkt til håndtering av rehabiliteringsboliger, mens en stilling til håndtering av boligmassen overført fra Rennesøy og Finnøy. Det vises til linjetekst 5.2.4 over.
5.6 Driftskostnader foreslås økt med kr 1,8 mill. i 2020 med en gradvis opptrapping til kr 4,8 mill. i 2023. Økningen er relatert til konsumprisjustering av faste avtaler, forvaltning-, drifts- og vedlikeholdsutgifter som følge av volumøkning knyttet til etablering av nye Stavanger kommune og en reduksjon av utgifter til A-konto strøm. Som følge av omleggingsrutiner vil brukerne faktureres direkte for A-konto strøm og ikke via husleie som før. Dette vil medføre tilsvarende reduksjon av leieinntekter.
Driftsbudsjett 2020-2023, Stavanger boligbygg KF
| Nr. | Driftsbudsjett Stavanger boligbygg KF | Budsjett 2020 | Budsejtt 2021 | Budsjett 2022 | Budsjett 2023 |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Sum driftsinntekter | - 261 100 | - 264 600 | - 271 400 | - 284 700 |
| Leieinntekter | - 248 600 | - 249 600 | - 250 600 | - 251 600 | |
| Overføring fra kommunen | - 7 900 | - 10 400 | - 16 200 | - 28 500 | |
| Momskompensasjon | - 4 600 | - 4 600 | - 4 600 | - 4 600 | |
| 2 | Sum driftskostnader | 235 900 | 237 900 | 239 700 | 249 300 |
| Lønnsutgifter | 16 500 | 16 900 | 17 300 | 17 700 | |
| Leietp | 12 800 | 12 800 | 12 800 | 12 800 | |
| Avskrivninger | 31 000 | 31 000 | 31 000 | 31 000 | |
| Driftsutgifter på bolig | 91 700 | 92 700 | 93 700 | 93 800 | |
| Inn-og utflytting | 40 000 | 40 000 | 40 000 | 40 000 | |
| Straksvedlikehold | 10 000 | 10 000 | 10 000 | 10 000 | |
| Vedlikehold | 30 900 | 31 500 | 31 900 | 41 000 | |
| Administrasjon | 3 000 | 3 000 | 3 000 | 3 000 | |
| 3 | Brutto driftsresultat | - 25 200 | - 26 700 | - 31 700 | - 35 400 |
| Renter | 30 200 | 30 400 | 31 800 | 32 700 | |
| Avdrag | 26 000 | 27 300 | 30 900 | 33 700 | |
| 4 | Sum finanstransaksjoner | 56 200 | 57 700 | 62 700 | 66 400 |
| 5 | Motpost avskrivninger | - 31 000 | - 31 000 | - 31 000 | - 31 000 |
| 6 | Netto driftsresultat | 0 | 0 | 0 | 0 |
6. Investeringsbudsjett
I planperioden 2020-2023 foreslås det å investere for kr 325 mill., hvorav kr 44 mill. i budsjettåret 2020. Av dette er investeringer for om lag kr 59,3 mill. finansiert med momskompensasjon, tilskudd fra Husbanken og salg av boliger. Det foreslås et samlet låneopptak på kr 265,7 mill. for finansiering av investeringer, hvorav kr 37,6 mill. er budsjettert i 2020.
Forslag til investeringsbudsjett for planperioden 2020-2023 handler i stor grad om videreføring av gjeldende handlings- og økonomiplan korrigert for politiske vedtak (linjer 8 i tabell under). I tillegg er det innarbeidet ett nytt prosjekt (linjer 10) basert på innmeldt behov fra helse og velferd.
Det presiseres at kostnadsestimater til investeringsprosjekter bygger på prognoser basert på dagens kostnads- og detaljeringsnivå. Mer sikre tall vil først fremkomme når forprosjekt er utarbeidet.
Investeringsprosjekter 2020-2023, Stavanger boligbygg KF
| Linje | Prosjektnavn | Antall enheter/plasser | Ferdigstillelse | Kostnads-ramme | Budsjett 2020 | Budsjett 2021 | Budsjett 2022 | Budsjett 2023 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Boliger til flyktninger og vanskeligstilte, bygging og kjøp | 30 000 | 30 000 | 30 000 | 30 000 | |||
| 2 | St. Petri bofellesskap for eldre | 16 | 2023 | 64 000 | 2 000 | 20 000 | 30 000 | 12 000 |
| 3 | Overtagelse av bofellesskap for personer med utviklingshemming inkl. to personalbaser (Gunnar Warebergs gate) | 7 | 2022 | 40 000 | 40 000 | |||
| 4 | Stokkaveien, bofellesskap rus- og psykiatri | 4 | 2020 | 28 800 | 8 000 | |||
| 5 | Overtagelse av to personalbaser i brukereid bofellesskap (Tastarustå B7 og Søra Bråde) | 2022 | 10 000 | 10 000 | ||||
| 6 | Haugåsveien 26/28, riving og nybygg -omsorgsboliger inkl. personal base i bofellesskap | 7 | 2023/2024 | 40 000 | 2 000 | 31 000 | ||
| 7 | Bofellesskap for unge personer med autisme | 8 | 2024 | 42 000 | 2 000 | 10 000 | ||
| 8 | Lagårdsveien | 2 000 | ||||||
| 9 | Bofellesskap for unge fysisk funksjonshemmede | 6 | 2024 | 34 000 | 2 000 | 10 000 | ||
| 10 | Nytt bofellesskap til personer med utviklingshemming til erstatning av Worsegården | 8 | 2025 | 35 000 | 1 000 | 6 000 | ||
| 11 | Bofellesskap for eldre/demens | 16 | 2025 | 56 000 | 2 000 | 5 000 | 10 000 | |
| Sum investeringsutgifter | 44 000 | 52 000 | 120 000 | 109 000 | ||||
| Finansiering av investeringer | ||||||||
| 12 | Salg av boliger | -5 000 | -5 000 | -5 000 | -5 000 | |||
| 13 | Investeringstilskudd | -6 800 | -12 000 | |||||
| 14 | Momskompensasjon | -1 400 | -2 200 | -9 000 | -7 900 | |||
| 15 | Låneopptak | -37 600 | -38 000 | -106 000 | -84 100 | |||
| Sum finansiering | -44 000 | -52 000 | -120 000 | -109 000 |
Prosjektbeskrivelse
1. Boliger til flyktninger og vanskeligstilte, bygging og kjøp
Det foreslås å videreføre en årlig bevilgning på kr 30 mill. til kjøp og bygging av boliger til flyktninger og vanskeligstilte. Midlene vil også bli disponert til å imøtekomme føringer gitt i boligsosial handlingsplan (som fortynning og gjenskaffelse av kommunale boliger i enkelte bydeler, erstatning av familieboliger i utvalgte boligkonsentrasjoner med familieboliger i borettslag etc.), og for å fremme helse, livskvalitet og aktivt lokalmiljø i tråd med kommunens satsingsområde gode hverdagsliv.
2. Petri bofellesskap for eldre
Beboere og ansatte ved St. Petri aldershjem flyttet i 2018 over i det nye sykehjemmet i Lervig. Aldershjemmet rives og det er planlagt et bofellesskap for eldre på tomten med 14-16 plasser. Fire til seks av plassene vil bli spesielt tilrettelagt for personer med sterk hørselshemming eller døvhet. Prosjektet har en estimert kostnadsramme på kr 64 mill. eksklusiv tomtekostnad og er planlagt ferdigstilt i 2023. Vedtatt bevilgning videreføres.
3. Overtagelse av bofellesskap for personer med utviklingshemming (Gunnar Warebergs gate)
I handlings- og økonomiplan for 2019-2022 er det vedtatt oppføring av et bofellesskap som skal være et tilbud om heldøgns tjenester for personer med utviklingshemming. I tillegg er det vedtatt oppføring av et selveid bofelleskap inkludert personalbase til samme målgruppen.
Det foreslås at prosjektene realiseres som ett prosjekt i Gunnar Warebergs gate og oppføres i regi av etablererordningen. Når prosjektet er ferdig dannes det et borettslag og sju andeler selges til brukerne, mens boligforetaket overtar ni andeler – sju boenheter og to personalbaser. Prosjektet forventes ferdigstilt i 2022. For øvrig vises det til tekstlinje 3 under avsnitt om etablererboliger.
4. Stokkaveien, bofellesskap for personer med rus- og psykiatrilidelser
Prosjektet er et botilbud for fire personer med rus- og psykiske lidelser og omfatter renovering og tilrettelegging av en eksisterende kommunal bolig til formålet. Prosjektet ferdigstilles i 2020 som er ett år senere enn vedtatt ved behandling av handlings- og økonomiplan for 2019-2020.
5. Overtagelse av to personalbaser i brukereid bofellesskap (Tastarustå B7 og Søra Bråde)
Det er vedtatt utbygging av 56 etablererboliger i Tastarustå B7, hvorav seks boenheter er forbeholdt personer med utviklingshemming og en boenhet til personalbase.
Ved behandling av handlings- og økonomiplan for 2019-2022 vedtok bystyret utbygging av 40 etablererboliger i Søra Bråde. I tillegg vedtok bystyret realisering av seks etablererboliger for personer med utviklingshemming inkl. personalbase. Kostnadsrammen ble estimert til kr 34 mill. og forventet ferdigstillelse i 2024.
Det foreslås at prosjektet inngår som en del av etablererboliger på Søra Bråde, hvorav seks boenheter forbeholdes personer med utviklingshemming og en boenhet til personalbase. Dette vil frigi kr 34 mill. som er tidligere avsatt til formålet.
I begge prosjektene skal boligene selges til brukergruppen etter ferdigstillelsen, mens personalbaser kjøpes og eies av boligforetaket.
6. Haugåsveien 26/28, riving og nybygg – omsorgsboliger i bofellesskap
Prosjektet omfatter utbygging av sju boenheter i bofellesskap inkludert en personalbase. I henhold til formannskapets vedtak i sak 166/17 skal det utredes andre alternative løsninger for prosjektet i regi av Stavanger boligbygg KF med tanke på å redusere prosjektkostnader. Boligbygg KF og Utvikling KF vil i samarbeid legge til rette for en konkurranse for å realisere tomtens potensiale. Ved bruk av eierrådighet kan det tilrettelegges for nye boformer. Målet er en realisering innen 2023. Bofellesskapet integreres i det totale byggeprosjektet.
7. Bofellesskap for unge personer med autisme
Vedtatt bevilgning til realisering av et bofellesskap med åtte boenheter for unge personer med autisme som vokser ut av barnebolig videreføres. Estimert prosjektkostnad (eksklusiv tomtekostnad) er tidligere anslått til kr 42 mill.
8. Lagårdsveien
I henhold til en av målsetninger i boligsosial og handlingsplan 2018-2023 skal kommunen disponere en boligmasse som er i samsvar med behovene til ulike målgrupper. Dagens boligmasse har ikke et godt nok tilbud til personer med rusmisbruk. Ved behandling av tertialrapportering per 30.04.2019 vedtok bystyre å avsette kr 0,5 mill. i 2019 til å gjennomføre en mulighetsstudie og utrede en optimal boligform for denne målgruppen. Det foreslås å innarbeide kr 2 mill. i 2020 til ferdigstillelse av mulighetsstudiet / konkurransegrunnlag. Tiltenkt tomt har en utfordrende beliggenhet til en gruppe som krever et nøye gjennomtenkt prosjektforslag.
9. Bofellesskap for unge fysisk funksjonshemmede
Det er innarbeidet midler til utbygging av et bofellesskap med seks boenheter for unge personer med fysisk funksjonshemming. Estimert prosjektkostnad ekskl. tomter estimert til kr 34 mill. Vedtatt bevilgning videreføres i planperioden.
10. Nytt bofellesskap til erstatning av Woresgården
Det foreslås å realisere ett bofellesskap til personer med utviklingshemming til erstatning av Worsegården hvor kommunal tildelingsrett nå utgår etter båndlagt 20 års periode.
Estimert prosjektkostnad er satt til kr 35 mill. Planlagt ferdigstillelse er i 2025.
11. Bofellesskap for eldre/demens
Det er vedtatt realisering av et bofellesskap med 16 boenheter til målgruppen. Prosjektet har en estimert kostnad, ekskl. tomt, på kr 56 mill. Vedtatt bevilgning til prosjektet videreføres.
Finansiering av investeringer
12. Salg av boliger
I planperioden forutsettes det et årlig salg av tungdrevne boliger/leiligheter og uttynning av boligmassen i enkelte bydeler iht boligsosial handlingsplan 2018 – 2023. Det budsjetteres årlig kr 5 mill. til formålet. Salgsboliger vurderes nøye i henholdt til boligstandard, gjenanskaffelseskost, samt driftsbelastning i form av kapitalkostnader ved erstatning av boligmassen.
13. Investeringstilskudd
Det budsjetteres kr 6,8 mill. i investeringstilskudd i 2021 knyttet til utbygging av bofellesskap for 4 personer med rus- og psykiatrilidelser, og kr 12 mill. til omsorgsboliger i bofellesskap i Gunnar Warebergs gate som boligforetaket vil eie.
14. Momskompensasjon
Forventet momskompensasjon knyttet til investeringsprosjekter utgjør kr 20,5 mill. i planperioden, hvorav kr 1,4 mill. i 2020.
15. Låneopptak
Det er innarbeidet et samlet låneopptak i planperioden på kr 265,7 mill., hvorav kr 37,6 mill. er innarbeidet i 2020.
7. Etablererboliger
Etablererordning er en ordning der innbyggere i Stavanger som ikke har eid bolig før, kan få anledning til å skaffe seg sin første selveide bolig til en lavere pris enn markedspris, mot at det deltas i deler av klargjøringen av boligen, og at kriterier for tildeling oppfylles.
Det vil i løpet av årsskifte bli lagt fram en sak til politisk behandling om justering av gjeldende tildelingskriterier. Målsetningen med revidering av tildelingskriterier er å gjøre Stavanger kommune mer attraktiv for potensielle innflyttere og nåværende innbyggere i etableringsfasen, samt å imøtekomme bystyrets intensjon om å tilrettelegge for at så mange som mulig i Stavanger skal kunne eie sin egen bolig.
Investeringer i etablererboliger inngår i foretakets budsjett og regnskap, men skal holdes adskilt fra den øvrige virksomheten, med særskilt finansieringsordning. Dette med hensyn å unngå at etablererordningen gir resultateffekt i foretakets driftsbudsjett i form av økte kapitalkostnader og på den måten reduserer vedlikeholdsmidlene til kommunale boliger.
Investeringer til etablererordningen finansieres med et avdragsfritt lån i bykassen som innfris ved boligsalg. Rentekostnader og tapte renteinntekter for bykassen belastes prosjektene.
Forslag til investeringer i etablererordning for planperioden 2020-2023 er en videreføring avgjeldende handlings- og økonomiplan.
Etablererboliger 2020-2023
| Nr. | Prosjektnavn | Antall enheter/plasser | Ferdigstillelse | Kostnads-ramme | Budsjett 2020 | Budsjett 2021 | Budsjett 2022 | Budsjett 2023 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Tastarustå B7, etablererboliger inkl. 6 puh boliger og en personalbase | 56 | 2022 | 199500 | 40000 | 60000 | 60000 | 7800 |
| 2 | Såra Bråde, etablererboliger, inkludert 6 puh boliger og en personalbase | 40 | 2022 | 117000 | 30000 | 32000 | 44000 | 6000 |
| 3 | Gunnar Warebergs gate, bofellesskap for personer med utviklingshemming (ett brukereid inkl. personalbase og ett ordinært bofellesskap inkl. personalbase) | 14 | 2022 | 70000 | 20000 | 30000 | 10000 | |
| Sum investeringsutgifter | 90000 | 122000 | 114000 | 13800 | ||||
| Finansiering av investeringer | ||||||||
| 4 | Investeringstilskudd | -32400 | ||||||
| 5 | Momskompensasjon | -1800 | -2900 | -2200 | -1100 | |||
| 6 | Låneopptak | -88200 | -119100 | -111800 | ||||
| 7 | Salg av etablererboliger | -417600 | ||||||
| 8 | Nedbetaling av lån | 386500 | ||||||
| 9 | Avsetning til investeringsfond | 19700 | ||||||
| 10 | Avsetning til utviklingsfond | 31100 | ||||||
| Sum finansiering | -90000 | -122000 | -114000 | -13800 |
Prosjektbeskrivelse
1. Tastarustå B7, etablererboliger
Prosjektet omfatter utbygging av 56 etablererboliger på Tastarustå, hvorav seks boenheter er forbeholdt personer med utviklingshemming og en boenhet til personalbase. Etter ferdigstillelse av prosjektet skal boligene selges til brukergruppen, mens personalbaser kjøpes og eies av boligforetaket.
2. Søra Bråde, etablererboliger
Prosjektet omfatter utbygging av 40 etablererboliger på Såra Bråde. Etablererordning innebærer utbygging av boliger som skal selges etter ferdigstillelse.
Ved behandling av handlings- og økonomiplan for 2019-2022 vedtok bystyret utbygging av seks etablererboliger for personer med utviklingshemming inkl. personalbase. Kostnadsrammen ble estimert til kr 34 mill. og forventet ferdigstillelse i 2024.
Det foreslås at prosjektet inngår som en del av etablererboliger på Søra Bråde, hvorav seks boenheter forbeholdes personer med utviklingshemming og en boenhet til personalbase. Dette vil frigi kr 34 mill. som er tidligere avsatt til formålet.
Etter prosjektets ferdigstillelse skal boligene selges til brukergruppen, mens personalbase skal kjøpes og eies av boligforetaket.
3. Gunnar Warebergs gate, bofellesskap for personer med utviklingshemming
I handlings- og økonomiplan for 2019-2022 er det vedtatt oppføring av et bofellesskap som skal være et tilbud om heldøgns tjenester for personer med utviklingshemming. I tillegg er det vedtatt oppføring av et selveid bofelleskap inkludert personalbase til samme målgruppen. Det foreslås at prosjektene realiseres som ett prosjekt i Gunnar Warebergs gate og oppføres i regi av etablererordningen. Når prosjektet er ferdig dannes det et borettslag og sju andeler selges til brukerne, mens boligforetaket overtar ni andeler – sju boenheter og to personalbaser. Prosjektet forventes ferdigstilt i 2022.
4. Investeringstilskudd
Det budsjetteres kr 32,4 mill. i investeringstilskudd i 2023 knyttet til utbygging av 19 omsorgsboliger i bofellesskap.
5. Låneopptak
Etablererboliger finansieres ved låneopptak i bykassen for videreutlån til Stavanger boligbygg KF. Renteutgifter knyttet til låneopptak til etablererboliger forskutteres av bykassen i byggeperiode, og tilbakebetales til bykassen etter at prosjektene er solgte. Lånebehovet i planperioden utgjør kr 319,1 mill.
6. Salg av etablererboliger
I planperioden er det forventet ferdigstillelse og salg av 56 etablererboliger i Tastarustå B7, 40 etablererboliger i Søra Bråde og 14 boenheter og to personalbaser i Gunnar Warebergs gate.
7. Nedbetaling av lån
Nedbetaling av lån til bykassen etter salg av etablererboliger, jf. linje 5 og 6 over.
8. Avsetning til investeringsfond
I 2023 er det budsjettert med kr 32,4 mill. i investeringstilskudd fra Husbanken knyttet til realisering av omsorgsboliger i bofellesskap. Foreløpig er planlagt investeringsnivå i 2023 lavere enn forventet tilskudd. Netto inntekt avsettes til ubundne investeringsfond til finansiering av investeringer senere i perioden.
9. Avsetning til utviklingsfond
Etablererordning er basert på selvkostprinsipp tillagt marginpåslag for dekning av uforutsette kostnader, framtidige reklamasjonsforpliktelser o.l. Differansen mellom prosjektenes kostnad og salgspris avsettes til utviklingsfond for framtidig dekning av overnevnte forpliktelser. Dersom etter garantiperiodens utløp er det fortsatt udisponerte midler på utviklingsfondet skal disse tilfalle etablerervirksomheten og disponeres av boligforetakets styre til utvikling av nye konsepter.
8. Styrets vedtak
Styret godkjenner forslag til drifts- og investeringsbudsjett jf. tabell 5.2, tabell 6.1 og tabell 7.1, samt endringer omtalt i punkt 5.1 – 5.6.
Stavanger, 14. august 2019